Salut les investisseurs de l’immobilier, dans cet article, on va revenir sur une question que les gens se posent souvent sur des erreurs que je vois souvent, que les investisseurs font au moment de la recherche de financement. On va donc voir quelles sont ces trois erreurs qui sont malheureusement trop souvent faites et comment vous pourrez les éviter pour être sûr de réussir vos financements immobiliers. C’est parti !
Sommaire
L’erreur N° 1 : Un profil trop risqué
C’est une erreur que j’ai faite il y a longtemps. Donc j’étais un jeune investisseur plein de fougue, je n’avais qu’une envie, c’était avoir mon premier crédit pour pouvoir investir et me lancer dans un investissement immobilier. J’avais, d’ailleurs, trouvé un bien qui était très rentable sur le papier. Et je me retrouve dans mon agence du LCL, l’agence de quartier où j’étais, où j’avais mes comptes à ce moment-là. Et je me retrouve dans l’agence face à quelqu’un qui s’appelait Jean Lou, ça ne s’invente pas. Jean Lou, si tu nous lis, je te salue. J’aime beaucoup ce conseiller bancaire. J’étais un jeune investisseur plein de fougue et je vais à la banque pour mon premier financement. J’avais trouvé un bien qui était sur le papier très rentable et je n’avais qu’une seule envie, c’était, bien entendu, d’avoir rapidement mon crédit. D’ailleurs, je pensais, puisque je suis quelqu’un de très optimiste, que ce serait une formalité. Je me retrouve donc au LCL et je rencontre un conseiller, qui était un conseiller classique, qui me dit « mais bien sûr, aucun problème, ça va marcher », et qui monte le dossier. Et là, je repars serein et je me dis « c’est bon, le financement c’est OK ».
À l’époque, je me rappelle, j’en parle, d’ailleurs, avec ma femme qui me dit « alors, comment ça s’est passé, ce financement ? », et je lui dis « aucun problème, le financement, je pense que c’est OK, le conseiller avait l’air serein, tout va bien ». Et pas de bol, deux semaines après, je reçois un refus de la banque puisque le comité risque avait étudié mon dossier et que, malheureusement, je ne remplissais pas les conditions puisque je n’avais pas encore trois bilans etc.
La galère du crédit démarrait pour moi et je commençais à m’opposer à des murs. Bien entendu, ce bien, j’ai finalement réussi à le financer dans une autre banque en présentant le dossier différemment et avec l’astuce que je vais vous donner tout de suite.
Et justement, quand vous commencez dans l’immobilier, n’ayez pas trop confiance en votre interlocuteur. Pourquoi ? Il faut comprendre que, on va dire, le banquier de base, a peu de pouvoir aujourd’hui dans beaucoup de banques. Le banquier est un commercial, il est là, bien entendu, pour gérer la relation commerciale avec ses clients et ils le font souvent très bien, mais malheureusement, ce n’est pas lui qui a la main sur le crédit. Il va monter le dossier, faire de son mieux, mais ce n’est pas lui qui, in fine, aura l’accord et pourra se prononcer sur l’attribution de oui ou non d’un crédit immobilier pour son client. Souvent, dans les grandes banques, comment ça se passe ? Vous avez donc un conseiller qui va monter le dossier, et ensuite le dossier remonte d’un cran, il remonte souvent en ce qu’on appelle un comité risque ou un comité engagement.
Et c’est quoi ? Ce sont des gens qui étudient de manière beaucoup plus statistique par rapport à vos données. Là, il n’y a pas d’humain, ils étudient et ils disent est-ce que ce client, oui ou non, présente un profil de risque assez peu risqué ? Et donc le banquier, vous avez dit qu’il était très confiant dans la réussite de votre dossier de financement. Malheureusement, le comité risque n’est pas du même avis. Et dans les grandes banques, en règle générale, bien entendu, il y a des exceptions, on va les voir tout de suite, ce n’est pas le banquier qui choisit mais c’est le comité risque qui va mouliner toutes les informations qui sont liées à votre dossier chez eux.
Et votre dossier est également composé, bien entendu, de vos revenus, de votre salaire, de votre taux d’endettement, si vous êtes propriétaire ou locataire, de plein d’éléments de votre foyer fiscal. Et à travers toutes ces informations, le comité risque va être en mesure de dire oui ou de dire non. Et c’est ce qui s’est passé pour moi et j’ai été très déçu puisque j’étais sûr de moi. Par la suite, je suis allé voir une autre banque.
Optimiser son dossier de financement
Maintenant, comment faire en sorte d’avoir un dossier qui est peut-être plus facilement accepté qu’un dossier qui passe par tous les comités d’engagement et les comités risques qui existent ? Bien entendu, les banques gèrent du risque, une banque n’est pas là pour être gentille ou être méchante, elle est là pour être sûre de prêter à des gens qui vont rembourser. Une banque, en réalité, c’est un organisme qui gère du risque. Et donc, ce qui est important de comprendre, c’est que, dans certaines banques, vous allez avoir des interlocuteurs qui sont décisionnaires, et c’est ce qui fait toute la différence. Je me suis ensuite rendu dans une autre banque d’une autre région même, mais peu importe, j’étais dans une banque qui avait la possibilité de prendre la décision en agence. Cette banque, il y en a plusieurs aujourd’hui qui peuvent prendre la décision en agence, elle s’appelle CIC Crédit Mutuel entre autres.
Ces banques-là, l’interlocuteur qui est en face de vous, s’il a confiance en votre projet, bien entendu dans certaines limites de montant, mais s’il a confiance dans votre projet et que le projet rentre dans ses prérogatives, il pourra valider lui-même le dossier, vous donner l’autorisation et, limite, imprimer l’offre de prêt directement en agence. Et croyez-moi, pour un investisseur, ça fait toute la différence. D’un côté, le dossier remonte en validation dans des comités risques où il y a beaucoup moins d’humain, on va vous refuser selon de nombreux critères. Et d’un autre côté, vous allez aller voir une banque avec un humain qui va, bien entendu, calculer également le risque, mais qui va tout calculer, qui va également prendre en compte le facteur humain et qui va pouvoir prendre la décision, être décisionnaire si, oui ou non, il vous attribue le prêt. C’est ce qui s’est passé pour moi et c’est comme ça que j’ai eu mon premier crédit immobilier. J’ai, d’ailleurs, énormément de gratitude envers ces banquiers et je les remercie beaucoup.
L’erreur N° 2 : Préparez votre dossier
Maintenant, la deuxième erreur que je vois souvent, c’est l’investisseur qui n’est pas carré, qui est brouillon. Qu’est-ce qui se passe ? Il va à la banque et il demande donc au banquier, il lui dit « bonjour, monsieur, je suis en train d’acheter un bien, je voudrais tout simplement un crédit ». Le banquier lui dit « avec plaisir ! Pour étudier, en tout cas, votre demande, pourriez-vous, s’il vous plaît, me transmettre votre dossier ? » Malheureusement, on se rend compte que beaucoup de gens négligent cette étape de la construction du dossier, c’est-à-dire que tout simplement ils mettent énormément de temps à envoyer des pièces, le dossier, certaines pièces sont manquantes, le banquier est obligé de leur courir après pour récupérer ces pièces, ils perdent beaucoup de temps. Et ça peut amener à ce que déjà le banquier ait une mauvaise image de vous en tant qu’investisseur, ils vont se dire « cette personne va investir dans l’immobilier et elle n’est déjà pas capable de constituer un dossier bancaire de qualité, est-ce que moi, banquier, j’ai envie de lui faire confiance dans sa capacité demain à gérer un bien, en sachant qu’il n’est pas capable déjà de monter un dossier de financement ? » C’est compliqué.
C’est compliqué parce que vous renvoyez une mauvaise image. Et même si le banquier n’a forcément rien contre vous, il aura peut-être moins envie de travailler et de se donner à fond sur votre dossier, de le défendre si déjà il n’a pas les pièces qui lui permettent de faire son travail correctement. Mon deuxième conseil, c’est donc d’éviter l’erreur que font 50 % des investisseurs, qui est de rendre un dossier brouillon avec des pièces manquantes et d’obliger le banquier à les relancer de multiples fois. Arrivez avec un dossier complet dès la première fois, et ça vous aidera beaucoup déjà dans la vitesse d’exécution du banquier puisqu’on le sait, les délais bancaires sont parfois longs, mais également dans la confiance et la relation gagnant-gagnant que vous allez démarrer avec votre banquier si c’est votre premier projet avec lui.
L’erreur N° 3 : Bonne gestion de vos comptes bancaires
La troisième et dernière erreur dont je veux vous parler dans cet article, c’est une erreur qui est malheureusement beaucoup trop souvent commise, surtout par les investisseurs débutants. De quelle erreur est-ce que je parle ? Je parle de l’erreur d’avoir des comptes qui ne sont pas propres. C’est quoi des comptes propres ? Imaginez que vous êtes banquier, vous gérez du risque, vous avez une personne qui vient vous voir et qui est à découvert une fois sur deux dans le mois, qui, vous le voyez dans ses comptes, gère mal son argent. Chaque mois elle a un salaire qui arrive, quel que soit, d’ailleurs, le salaire, elle dépense plus que son salaire, elle est à découvert. Elle fait des dépenses liées à ses plaisirs, ses passions qui peuvent être des jeux en casino, des jeux de course. Elle fait des soirées, on voit des débits qui sont très importants dans les soirées.
Qu’est-ce que va se dire le banquier ? Il va se dire qu’à cause de cette mauvaise gestion de compte, son risque augmente. Est-ce que vous avez envie de prêter de l’argent à quelqu’un qui gère mal son argent ? Évidemment non. Ça ne va pas forcément être une barrière insurmontable, mais ce qui est sûr, c’est que vous allez partir avec une enclume au pied. C’est-à-dire que le banquier va voir votre dossier, il va se dire « cette personne-là n’est pas sérieuse, elle gère mal ses comptes, mon risque est plus élevé ». Et je vous l’ai déjà dit, le banquier gère avant tout du risque.
Mon conseil, puisque l’historique que va vous demander votre banquier pour la constitution de votre relevé bancaire, sur votre trois derniers relevés bancaires, le banquier doit constater que vous êtes en mesure d’épargner, pas forcément énormément, mais d’épargner un petit peu, d’épargner 10% de votre salaire, 5 % de votre salaire, et de mettre de côté. Vous lui envoyez le signal que vous êtes quelqu’un de prudent, qui prépare son avenir, et également quelqu’un qui est capable de mettre de côté et de ne pas tout dépenser ce qu’il gagne, donc, demain, d’honorer ses dettes.
Également, sachez que certaines activités qui peuvent être géniales dans la vie sont mal vues par les banquiers. Si vous allez dépenser votre argent au casino, si vous allez faire des jeux de course, si vous faites des soirées où vous dépensez énormément d’argent par rapport à vos revenus dans l’alcool, le banquier est en droit de se dire que la gestion n’est pas forcément très saine. Dans les trois derniers mois de votre investissement, si possible, essayez de lever le pied sur toutes ces activités et d’avoir des comptes les plus rassurants et les plus propres possible pour que votre banquier accepte de vous prêter.
Je suis sûr que ces conseils vous apporteront de l’aide dans la constitution à l’obtention de vos crédits bancaires. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser juste en dessous de l’article. Je vous dis à très bientôt pour plus de conseils sur notre sujet préféré : l’investissement immobilier !
